Denkmalgeschützte Immobilien: Investieren in Kulturobjekte
Nach dem Wegfall z. B. auch der Eigenheimzulage hält die Gesetzgebung dem bundesdeutschen Anleger immer noch eine Alternative bereit, Immobilien steuersparend wie auch gewinnbringend zu erwerben: Die Rede ist von der Investition in Baudenkmäler.
Rund 5 % aller Immobilien in Deutschland stehen entweder einzeln unter Denkmalschutz oder sind Teil eines historischen Sanierungsgebiets. Es kann sich generell um Leuchttürme, Mühlen, ehemalige industrielle Produktionsstätten, Gutshäuser, herrschaftliche Altbauten, Klöster, Gartenhäuser, Geburtsstätten geschichtlicher Persönlichkeiten, Schlösser oder auch gesamte Wohnanlagen aus der Gründerzeit handeln. Allen ist gemeinsam, daß sie seit bis zu einem Jahrhundert oder mehr in zentraler Lage eine Ansiedlung, einen Stadtteil oder eine Metropole unverwechselbar in ihrem Aussehen geprägt haben.
Ein Käufer erhält nun die Auflage, bei der Modernisierung den optischen Außeneindruck des Hauses zu bewahren, gegebenenfalls schonend wiederherzustellen. Über zehn Jahre hinweg kann er grundsätzlich 90% der Kosten erstattet bekommen. Schafft er darin vermietbaren Wohnraum, ist es der volle Betrag. Genauer: Über acht Jahre hinweg kann er jeweils 9 % der Ausgaben gegenüber der Finanzbehörde abschreiben und dann noch vier Jahre lang jeweils 7% (§§ 7i, 7h EStG); der Gebäudewert selbst wird jährlich mit 2,5% geltend gemacht. Die Auflage, Baumaßnahmen durch den TÜV begleiten zu lassen auch im Hinblick auf ein Endgutachten, bietet den Vorteil, Fehlkalkulationen, Handwerks- oder Baufehler von vornherein auszuschließen: auch dies ist natürlicherweise ein Anreiz für potentielle Mieter. Sogar die Grundstückssteuer (§ 32 GRStG) kann – in Einzelfällen – entfallen oder aber der dafür zugrundeliegende Einheitswert gesenkt werden (für gewöhnlich um 5%). Für alle Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, ergeben sich hier die deutlichsten Gewinne.
Denkmalgeschützte Immobilien zu bewahren und ihre Erhaltung zu fördern, ist für die kulturelle Identität einer Gemeinde ein dringendes Anliegen – somit darf auch nicht die anliegende Umgebung des Objekts städtebaulich verändert werden. Darüber hinaus bestehen zuweilen innenarchitektonische oder bauhandwerkliche Besonderheiten, die sich gegenüber heutigen Neubauten in ihrem Wohngefühl hervorheben:
Für einen zukünftigen Eigentümer bedeutet dies: Er wird an jene vermieten können, für die nicht der Mietzins eine Rolle spielt. Daraus folgt: Die (auch touristisch) attraktive Lage, die qualitative Innensanierung sowie die lohnende Vermietbarkeit sind Faktoren einer jährlichen Wertsteigerung – die damit verbundenen Mieterhöhungen sind kein Thema für das genannte Klientel. Darüber hinaus bleibt der Wiederverkauf (nach 10jähriger Spekulationsfrist) für den Investor vollständig steuerfrei.
Wichtig bleibt stets die Reihenfolge: Erst wird der Kauf vollständig abgewickelt, dann kann bei den örtlichen Denkmalbehörden ein Förderungsantrag gestellt werden, bevor schließlich die Baumaßnahmen anlaufen. Das Amt bleibt während der gesamten Zeit Ansprechpartner und erhält die detailgenaue Dokumentation von einzelnen Aufträgen, Preiskalkulationen, Rechnungen und im Voraus geleisteten Zahlungen.