Anlagechance Denkmalimmobilie
In Immobilien zu investieren, ist nicht mehr attraktiv, nachdem allgemein die Sätze für Abschreibungen gesenkt wurden. Jedoch bietet das Einkommenssteuergesetz zwei Möglichkeiten für Anleger, auch weiterhin langfristig Gewinn zu erwirtschaften. Zum einen geht es um Stadtgebiete, deren Entwicklung und/oder Sanierung behördlich finanziert oder unterstützt werden (§ 7h EStG). Zum anderen um Baudenkmäler (§ 7i EStG). Beide Male gilt für den Investor: Acht Jahre lang kann er bis zu 9% seiner Kosten abschreiben, danach noch vier Jahre lang bis zu 7%. Will heißen: Sämtliche Steuern für alle Baukosten hierbei entfallen. Je höher der Steuersatz und somit der Grundverdienst des Anlegers, desto mehr lohnt es sich. Die Bedingung ist jeweils, daß er den Kauf vor Beginn der Arbeiten abwickelt bzw. abgewickelt hat und die Ausgaben vom Amt für Denkmalschutz anerkennen läßt, was wiederum die Grundlage für die Bearbeitung im Finanzamt ist.
Es gibt jeweils klare Rahmenbedingungen für eine steuerliche Begünstigung:
Ist das Gebäude Teil eines kompletten Gebietes wie in § 7h EStG vorgesehen, kann die Modernisierung und die Instandhaltung angegeben werden sowie Auftragsarbeiten, die das Bauwerk erhalten, erneuern und gewährleisten, daß es funktionsgerecht verwendet wird. Dies umfaßt Objekte, die historisch, künstlerisch und/oder städtebaulich bedeutsam sind und deren Erhaltung öffentlich interessant ist.
Ob es von Nutzen ist, Baudenkmäler zu modernisieren (§ 7i EStG), wird im Dialog mit der Denkmalschutzbehörde entschieden. Die Vorgabe hier lautet: Entweder sollen die Baumaßnahmen dazu führen, daß das Gebäude als Baudenkmal überhaupt langfristig bestehen bleibt – oder auch, daß es sinnvoll genutzt wird. Erteilt der Staat hier letztendlich Zuschüsse, ergibt sich direkt eine geringere Abschreibungsbasis. Bei Instandsetzungsarbeiten, die in diesem Zusammenhang vor 2004 begonnen wurden, können darüber hinaus noch zehn Jahre lang Werbungskosten mit 10% p. a. geltend gemacht werden.
Es ist auch möglich, daß es überhaupt erst der Kaufinteressent selbst ist, der auf die Bedeutung eines Bauwerks hinweist, sodaß es daraufhin zum Baudenkmal erklärt wird. So geschehen in Düren. Dort ließen im Jahre 1905 die Unternehmer Kraft und Schüll eine Stecknadelfabrik bauen. Diese stand jahrelang leer, bevor den Investoren Prof. Thomas Roeb (Marketing, FH Rhein-Sieg) und Bauunternehmer Vogt 1999 der gute Bauzustand auffiel – trotz Verfallserscheinungen gab es keinen Hausschwamm, alte Rohrleitungen auch nicht. 2009 nun sind in dem 50 m langen und 13 m breiten Gebäude 14 Loftwohnungen fertiggestellt worden – jeweils zu105 bis 200 m² geschnitten und mit 3,80 m bis 4,50 m Deckenhöhe. Möglich machte dies das Denkmalamt, das sich vor den Maßnahmen von der baulichen und architektonischen Bedeutung dieser Fabrikhalle für Düren überzeugen ließ und somit auch dazu beitrug, daß hochwertiger Mietraum mit einer laufenden Wertsteigerungsrate geschaffen werden konnte.