Steuersparmodell Denkmalimmobilie
Denkmalgeschützte Immobilien haben für gewöhnlich eine Wohnlage, die nicht an Attraktivität verlieren kann. Eine besondere Atmosphäre, die durch historische Bauelemente erzeugt wird, erfährt ungebrochen Mietnachfrage. Um auch noch nicht bewohnte Baudenkmäler von diesem Prinzip profitieren zu lassen, garantiert die steuerliche Abschreibung für (Gebäude-)Abnutzung, abgekürzt AfA, volle Steuerfreiheit für alle Kosten, die ein Käufer dafür investiert, um neuen Wohnraum in einer denkmalgeschützten Immobilie oder in einem Gebäude zu schaffen, welches Teil eines Sanierungsgebietes ist (§§ 7, 10, 11 EStG). Die zu erwartenden Mieteinnahmen können sich dann an der herausragenden Wohnlage sowie auch an der sanierten Inneneinrichtung lohnend orientieren: Dadurch wird eine laufende Wertsteigerung in Gang gesetzt und der Gesetzgeber erhält so die Garantie, daß auch dieses Baudenkmal in seiner Substanz und Bedeutung erhalten bleibt; der Käufer kann diese Steigerung im Wert in eine Erhöhung von Mieten (1% p. a.) und somit in eine Vermehrung seines Kapitals umsetzen. Ob dies regelmäßig geschieht, sollte im Voraus als Kriterium des gesamten Plans beachtet werden.
Die AfA bezieht sich auf einen Zeitraum von 12 Jahren. 72% der Modernisierungskosten können in den ersten acht Jahren abgesetzt werden (jährlich neun Prozent) und 28 % in den darauf folgenden vier Jahren (jährlich hier sieben Prozent): jedoch beginnt der Abschreibungszeitraum erst nach Vollendung der Maßnahmen. Der Betrag der Sanierungskosten, die als Abschreibungsbasis gelten, wird in den neuen Bundesländern i. d. R. mit 80% des Gesamtkaufpreises angesetzt, in den alten eher unter 60%.
Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, können darüber hinaus jährlich 2,5% geltend gemacht werden, bei allen anderen 2%. Auch die Zinsen, die sich daraus ergeben haben, den Gesamtkaufpreis zu finanzieren, kann der Käufer von der Steuer absetzen: dies ist wirksam, solange Miete gezahlt wird. (Der Wert des Grundstück bleibt für die gesamte Zeitdauer unberücksichtigt – das Grundstück selbst erfährt nämlich keine Abnutzung, könnte also mit gleichem Wert neu bebaut werden, sollte das Gebäude nicht mehr bestehen.)
Alles in allem: Die Abschreibungsmöglichkeiten einer denkmalgeschützten Immobilie sind um das Vierfache höher als bei einer herkömmlichen Bestandsimmobilie. Logischerweise lohnt sich somit diese Art von Investment desto mehr, je höher der Steuersatz liegt (ab 40%).
Die Rendite setzt sich – über die Besonderheiten bei Denkmälern hinaus, wie oben beschrieben – aus den gewöhnlichen Faktoren für Gebäudeinvestitionen zusammen: Einstiegspreis, Mieten, Einkommen des Investors. Und: die Wiederverkaufssaussicht nach 15 Jahren, die bei einem Baudenkmal einen steuerfreien Gewinn ermöglicht. Letzteres ist für den Bereich der neuen Bundesländer eine nicht unerhebliche Frage, denn gerade hier liegen die meisten denkmalgeschützten Immobilien in der Bundesrepublik.